Laatupisteytys osaksi asuntokauppaa
Asumisen-palstan artikkeli on julkaistu Arkkitehtiuutisten numerossa 10/2020.
SAFA julkaisi elokuussa kannanoton asuntotuotannon laadun parantamisesta. Olin mukana kirjoittamassa ehdotusta asumisen työryhmän jäsenenä, ja jatkan nyt aiheesta.
Asuntotuotannossa on ollut nähtävissä, että asunnon neliöhinnasta on tullut keskeinen asunnon arvoa määrittävä suure. Toki rakennuttajat ovat aina olleet hintatietoisia, mutta viime vuosina asunnon myyntihinta – asuntokoon ja huoneluvun ohella – on noussut suunnittelua läpikäyvästi ohjaavaksi periaatteeksi.
Hintatietoisuudessa ei sinänsä ole mitään vikaa, mutta suunnittelijan tulee olla tietoinen siitä, millaisiin uhrauksiin suunnitteluratkaisujen valinta hintaperusteella voi äärimmillään johtaa. Asunnon ostajan tulisi euroillaan saada muutakin kuin mahdollisimman edulliseksi jalostettua asuntotuotetta – asumisen laatua.
Pelkistetysti asuinkerrostalon asunnon hinta on riippuvainen myytävien neliöiden suhteesta yhteisiin tiloihin, joita ei voi suoraan laskuttaa kaupanteossa. Käytännössä kyse on porraskäytävistä ja niihin käytettävästä alasta, ja tähän yhtälöön voidaan laskea mukaan myös hissikustannus. Edullista on, jos porrastasanteelta on yhteys mahdollisimman moneen asuntoon, jolloin porrashuoneelle ja hissille löytyy mahdollisimman monta maksajaa.
Ihailluissa 50-luvun hissittömissä asuinkerrostaloissa ei tällaisia tehokkuusvaatimuksia ollut, joten pohjaratkaisut olivat vapaammin muotoiltavissa asumista paremmin palveleviksi. Nykyisin tehokkuusvaatimus johtaa suunnitteluratkaisuihin, joissa asunnot ovat muodoltaan ja jäsennykseltään alisteisia porrashuoneyhteyden sanelemille vaatimuksille. Asuntoihin tullaan sisään nurkista, eteinen jatkuu rakennusrungon keskellä olevana ikkunattomana käytävänä, ja huonetilatkin saattavat olla kapeita ja pitkiä. Voi ajatella, että monesti käytävätilat on käytännössä siirretty porrashuoneen puolelta huoneiston sisään asukkaan maksettaviksi neliöiksi.
Monen rakennuttajan suosima asuntojen kokojakauma, jossa pienillä asunnoilla on etusija, lisää suunnittelun vaikeuskerrointa. Suurta määrää pienasuntoja on hankala sovittaa saman porrastasanteen syötettäväksi ilman porrashuoneen koon merkittävää kasvatusta tai, mikä pahempaa, asunnon pohjaratkaisuissa tehtäviä kompromisseja.
Osansa ongelmasta tuo se, että uuden asunnon ostaja ei pysty näkemään ja kokemaan asuntoa, koska asunto myydään jo suunnitelmavaiheessa. Ostajan tulisi osata lukea suunnitelmia ja tulkita, toimivatko huonetilat hänen tarpeitaan ajatellen. Jos ostajana on sijoittaja, asunnon toiminnallisuuteen saatetaan kiinnittää vielä vähemmän huomiota, kun tärkeimmässä asemassa ovat muut, lähinnä taloudelliset tunnusluvut.
Sijoittajien läsnäolo asuntomarkkinoilla saattaakin vääristää suunnitteluprioriteetteja. Suunnittelu ohjautuu helposti vuokrattaviin asuntotyyppeihin ja erityisesti pieniin asuntoihin. Periaatteessa sijoittajille ja suoraan asukkaille myytävissä asuntoratkaisuissa ei pitäisi olla suuria eroja – asumisen tarpeet tapaavat olla yhtäläisiä. Käytännössä on mahdollista, että sijoittajilla on omia näkemyksiä siitä, mihin kannattaa keskittyä. Kymmenen asuntoa ostavalla sijoittajalla on myös enemmän sananvaltaa kuin kymmenellä ensiasuntoa ostavalla tavallisella kansalaisella.
Ohjaako markkinan näkymätön käsi siis asuntotuotantoa ”oikein”, vai tarvitaanko korjausliikkeitä?
Toimiakseen asuntomarkkinaa ohjaavana voimana näkymätön käsi tarvitsee ehkä aputoimia. SAFAn ehdotus laadun pisteytysjärjestelmästä voisi parhaassatapauksessa johtaa siihen, että ostajakunta olisi jatkossa valistuneempaa ja osaisi vaatia tai jopa suorittaa itse laatupisteytystä. Laatupisteytyksen tulisi olla asunnon ostajalle helposti avautuva järjestelmä, laatutietoisen ostajan tarkistuslista, jota käyttämällä ostaja tulee tarkastelleeksi tarjolla olevan asunnon laatua kokonaisvaltaisesti, toiminnallisuuteen ja viihtyisyyteen keskittyen.
Laatupisteytyksen tulisi olla asunnon ostajalle helposti avautuva järjestelmä, laatutietoisen ostajan tarkistuslista.
Tarkasteltavia asioita olisivat muun muassa huonetilojen muoto ja huonetilojen väliset yhteydet, kalustettavuus kaikkia kodin toimintoja, myös etätyötä, varten sekä valoisuus ja näkymät eri suuntiin ulos. Haluttaessa pisteytystä voitaisiin laajentaa asuntoon liittyviin muihin tiloihin sekä tontin ja asuinalueen ominaisuuksiin. Ekologisuus ja kestävyys voisivat myös olla arvotettavia laatutekijöitä. Aluksi olisi kuitenkin hyvä määritellä hyvän asuntopohjan ominaisuudet.
Kuka tahansa pystyy arvioimaan hyvän asunnon ominaisuuksia paikan päällä pisteyttäen. Haaste tulee olemaan se, miten hyvin arviointi onnistuu pelkkiä suunnitelmia lukien. Kokenut arkkitehti pystyy sen tekemään. Toivottavasti SAFAn aloitteen pohjalta kehitetään tapoja, joilla myös vähemmän kokeneet asunnon ostajat ja muut asuntokauppaan osalliset, tilaajaosapuoli mukaan lukien, pystyvät arvottamaan tarjottavia asuntoja muutenkin kuin euromääräisesti ja tulkitsemalla näppärästi muotoiltuja mainostekstejä ja havainnollistamiskuvia.
Seppo K. Niiranen